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¿Arrendar o comprar? He ahí el dilema! Cada opción tiene sus pros y sus contras, pero si ya decidiste que lo tuyo es el “sueño de la casa propia”  estos consejos te ayudarán de sobremanera.

¿En qué fijarse a la hora de comprar una propiedad? Sea cual sea la razón por la que quieres  ser propietario, debes tener claro que es una decisión muy importante en la vida de cualquier persona, una decisión que implica responsabilidades y gastos pero que, a la vez, te entrega muchas satisfacciones. Aquí te damos algunos tips a considerar a la hora de enfrentarte al comprar.  

1. Mira tu presupuesto y analiza a qué puedes acceder.

En internet puedes encontrar muchos simuladores de crédito hipotecario que te pueden dar una idea de qué dividendo tendrás que pagar aproximadamente según el valor de la vivienda y cantidad de años en la que la pagarás. Recuerda que además del dividendo debes pagar las contribuciones (4 cuotas al año) y gastos asociados a la mantención.

2. Elige el barrio.

La ubicación es uno de los factores más importantes a la hora de tomar la decisión de compra y es una decisión muy personal pues depende de cuáles son tus prioridades. ¿Tu prioridad es vivir cerca de tu lugar de trabajo? ¿Del colegio de tus niños? Con tu mismo presupuesto podrás a acceder a distintos tipos de vivienda según el barrio que elijas ya que el precio de suelo es distinto en cada comuna. Analiza qué ganarás y que perderás según las ubicaciones posibles… lo más probable es que no puedas tenerlo todo y debes ceder algunas cosas por otras.

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3. Vitrinea y compara.

Una vez que tengas claro cuál es tu presupuesto y en que barrio comprarás, vitrinea lo más que puedas. Asesórate con alguno de nuestros ejecutivos. Chequea los precios de venta de viviendas comparables en la zona en la que interesa comprar, para que cuando encuentres algo que te guste, te asegures de que esté en el precio de mercado.

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4. No te olvides de la luz y el sol.

La orientación de una casa o departamento es una característica que debes considerar ya que los espacios pueden adquirir sensaciones muy distintas dependiendo de su luminosidad. A nosotros nos encanta que entre el sol a los recintos, por eso preferimos las orientaciones norte y oriente. La orientación sur es deseable para los lugares de trabajo, ya que es incómodo que llegue el sol directamente sobre un escritorio o el computador

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5. Analiza los pro y los contra de una vivienda nueva o usada.

Las viviendas nuevas en general gustan mucho porque están listas para cambiarse y todo funciona bien, por eso cuestan un poco más.  Si eres un amante de las casas y departamentos antiguos, estos son una excelente alternativa si tienes la paciencia para pasar por la etapa de remodelación. Tienes que fijarte en el estado de las instalaciones sanitarias y eléctricas. Lo mejor es asesorarte con un arquitecto o contratista con experiencia para que te oriente, según el año de construcción y el estado de la vivienda, en la cantidad de presupuesto que necesitarás para que tu casa quede como tu esperas.  No te recomendamos ahorrarte esta contratación ya que son muchos los detalles a considerar. Debes tener claridad de este costo extra al momento de comprar pues te puedes frustar al darte cuenta que con el presupuesto que tienes no te alcanza para hacer todo lo que quisieras.

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6. Chequea los datos y la normativa en la Dirección de Obras de la Municipalidad.

Una vez que encuentres la propiedad que te interesa chequea que los m2 que te están vendiendo sean los realmente existentes. Para esto puedes pedirle al corredor de propiedades que te muestre laRecepción Final de la propiedad que debe estar correctamente ingresada en la Dirección de Obras de la Municipalidad. Tu mismo puedes hacer este trámite. En el caso de las casas, también es bueno que sepas la normativa existente para que veas si puedes o no hacer ampliaciones, segundo piso… etc y para que sepas que uso de suelo está permitido.

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7-. Desde el punto de vista de la arquitectura

A-.  Lo primero que hay que definir es el barrio. No debe ser cualquiera, siempre es preferible que sea uno consolidado.

B-. La orientación. Hay que evitar el sentido sur, ya que generalmente se traduce en fachadas frías y húmedas.

C-. La división interna es un ítem a considerar. “Hay casas mal distribuidas, que para ir a un dormitorio hay que pasar por el living”.

D-. La altura de los techos también es importante.De los 2,50 metros que se utilizaban antes, pasamos a los 2,30 metros. “Hay que tomar en cuenta que si se te viene el techo encima, no es agradable”. Ahora bien, los techos muy altos tampoco son favorables ya que es difícil calefaccionarlos.

E-. Por último, al hablar de edificios, hay que fijarse en la cantidad de departamentos por piso. El precio tiende a bajar mientras sea mayor el número, pero en muchos casos, la falta de aislación acústica termina pasando la cuenta. 

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8-. Desde el punto de vista de la tasación

A-. Lo primero es averiguar cuál es la situación municipal de la vivienda. Cada propiedad tiene un expediente técnico en donde está su hoja de vida, en la que se puede ver si todas las partes de la obra están orden. Esto es clave para determinar el valor de mercado. “En un futuro, al momento de dejar la propiedad en garantía, el banco no considera aquellas construcciones que no están en regularizadas”.

B-. También hay que determinar si la propiedad está sujeta o no a expropiación, gravamen que afecta más a la liquidez que al valor de la vivienda.

C-. Otro punto importante es el valor de la propiedad según las demás viviendas del sector. Los precios van a tender a igualarse. “Si el promedio es de 70 millones y yo tengo una casa de 100 millones, la media va a tender a bajar el valor”.

D-. Por último, también es bueno fijarse en el plano regulador y cómo afecta a la propiedad. Por ejemplo, si éste permite hacer edificios que van a terminar afectando la vista, o si se puede construir un metro o una autopista cerca, que mejorará la accesibilidad.

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9-. Desde el punto de vista de la construcción

A-. Las ventanas son un tema. En los últimos años ha aumentado significativamente la superficie vidriada en los edificios, lo que  juega en contra del confort térmico. “El vidrio es peor térmicamente que el muro porque es delgado. Si se quiere tener mejor vista hay que asumir un mayor gasto en calefacción”.

B-. La aislación térmica no pasa sólo  por las ventanas. Desde 2002 se exige que haya aislación para las techumbres de las viviendas, y en enero de este año se incorporó a las envolventes (muros y ventas). En definitiva, no es un tema sencillo. La elección de una casa va mucho más allá de la ubicación y el número de dormitorios. Tomando en cuenta todos estos factores, quién sabe, puede que encuentre la casa de sus sueños.

Te invitamos tambien a leer nuestro glosario del corretaje de propiedades para que puedas entender cada término.

Antecedentes legales de la propiedad: Conjunto de antecedentes requeridos para perfeccionar la transferencia de una propiedad, así como también la constitución de la garantía hipotecaria, de acuerdo a las disposiciones legales, de modo que se asegure una compra ajustada a derecho. (Contactar un Asesor de Crédito para más información)

Antecedentes personales: Corresponde al conjunto de documentos e información que permiten verificar la identidad de quien(es) solicita(n) el crédito. Permiten además evaluar la viabilidad económica y financiera del deudor. (Contactar un Asesor de Crédito para más información)

Aval: Es una garantía personal al cumplimiento de obligaciones contraídas por el deudor, consistente en que un tercero se obliga a pagar el total de la deuda al acreedor, en el evento que el deudor no cumpla.

Bienes reposeídos: Denominación dada por algunas instituciones financieras a propiedades adquiridas en remate y dadas en pago (por no cumplimiento de obligaciones contraídas por el deudor hipotecario).

Carta de resguardo: Instrumento emitido por la institución financiera que presta el dinero para la compra de una propiedad, dirigido a otra institución que mantiene una hipoteca (garantía) sobre el inmueble objeto de la compraventa, a la que se asegura el pago una vez que se cumplan ciertas condiciones (inscripción de dominio, hipoteca y gravámenes a favor del comprador y de la institución financiera que prestó el dinero al comprador). Dicho documento se emite con el fin de lograr el alzamiento de la hipoteca constituida sobre la propiedad sujeta a la compraventa, antes de haber efectuado materialmente el pago del saldo adeudado.

Certificado de avalúo fiscal: Es un documento emitido por el Servicio de Impuestos Internos (SII), que tiene como fin indicar el avalúo fiscal (valor de una propiedad sobre el cual se paga el impuesto territorial o contribución de bienes raíces) vigente de la propiedad, así como otros antecedentes generales de la misma. Tiene una duración semestral y no acredita dominio de la propiedad.

Certificado de dominio vigente: Es un documento emitido por el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, el cual acredita quién es el dueño de la propiedad al momento de su emisión.

Contribuciones de Bienes Raíces: Es in impuesto territorial de carácter patrimonial, que se determina sobre el avalúo fiscal de la propiedad y cuya recaudación es destinada en su totalidad al fondo municipal correspondiente. Anualmente las contribuciones se cobran en cuatro cuotas en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre.

Crédito hipotecario: Crédito que garantiza con hipoteca sobre una propiedad.

Dividendo: Cuota de un crédito hipotecario, que comprende capital, intereses y seguros que correspondan. En algunos casos especiales este dividendo no comprenderá capital ni intereses, durante el periodo de gracia si así fuere pactado.

Documento (instrumento) privado. Todo documento o escrito que da cuenta de un acto o contrato y que no reviste de las características de un instrumento público.

Documento público: Es todo aquel que se otorga y cumple con todos los requerimientos legales y es emitido por una institución debidamente acreditada para ello, por ejemplo, escrituras públicas, certificado de nacimiento, certificado de dominio vigente, etc.

Enajenación: Acto a través del cual el propietario transfiere su derecho a otra persona o empresa.

Endoso del mutuo: Es el acto a través del cual el acreedor transfiere sus derechos a un tercero. Por ejemplo, el acreedor de la hipoteca y los gravámenes de un mutuo hipotecario puede a través del endoso, que debe cumplir ciertos requisitos, transferir dicha hipoteca y gravámenes al nuevo acreedor.

Escritura: Instrumento público que es autorizado por un notario, quien certifica la autenticidad de los comparecientes y que se ingresa a un registro público que se lleva en las notarías.

Hipoteca: Garantía que se constituye a favor de un acreedor, sobre un inmueble de cuya posesión no se ve privado quien la otorga. Su fin es asegurar el cumplimiento de una obligación principal, siendo una garantía tan poderosa que otorga al acreedor, ante el incumplimiento, el derecho a solicitar la venta del inmueble en pública subasta y pagarse preferentemente con lo que se obtenga de ella. Dentro de las hipotecas la primera es la que tiene más fuerza de todas, ya que es la primera que se paga, si quedará algún saldo procedería a pagarse la segunda.

Inscripción de dominio: Registro en el Conservador de Bienes Raíces de un inmueble a nombre de su propietario.

IPC (Índice de precios al consumidor): Índice que mide mes a mes la variación media mensual de los precios de una canasta determinada de bienes y servicios que corresponde a la estructura preferencial de consumo de los hogares. Su propósito es estimar la inflación (o deflación según sea el caso) doméstica. El IPC se usa en la indexación de diversos tipos de contratos, es decir, se utiliza para corregir los efectos de la inflación en el valor de los contratos.

Leasing: Contrato de arriendo de bienes, en el cual se contempla la opción de compra del mismo bien arrendado, tras el cumplimiento de un plazo y previo pago de todas las rentas y del precio de la opción de compra.

Letra hipotecaria: Instrumento financiero que se transa en el mercado bursátil, que tiene la garantía del banco que lo emite y tiene como respaldo una cartera de hipotecas. El producto de la venta de la letra hipotecaria en el mercado bursátil, se transforma en el crédito que obtiene quien se financia a través de este tipo de instrumentos.

Mutuo hipotecario autoajustable: Es la denominación comercial de un mutuo hipotecario endosable, que tiene la particularidad de ofrecer para cada cuota 2 opciones de monto de dividendo a pagar, de modo que el plazo final para el pago total del crédito puede variar entre un mínimo y un máximo.

Mutuo hipotecario endosable: Préstamo que se otorga con garantía hipotecaria, el que puede venderse o transferirse mediante endoso.

Oferta de Compra: Acto inicial que posteriormente se materializa en un documento, mediante el cual se propone hacer una compraventa y sus condiciones.

Pasivos: Deuda que posee una persona o empresa.

Pie: Parte del precio pagado al contado y con recursos propios.

Pre-aprobación: Aprobación preliminar en principio, que después puede ser confirmada o dejada sin efecto, debido a que está sujeta a la verificación y cumplimiento de ciertas condiciones.

Prepago: Pago anticipado del saldo de capital de una deuda, que puede ser total o parcial. En general este prepago está afecto a una comisión que se debe pagar al acreedor.

Promesa de compraventa: Es un contrato preparatorio, por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato definitivo en el futuro.

Recepción municipal: Certificado que emite la municipalidad respectiva, el cual indica que las obras realizadas se encuentran concluidas dentro de la normativa vigente.

Resciliación:  Es un modo de extinguir obligaciones por la sola voluntad de las partes, que intervinieron en el acto.

Rol de avalúo: Número de identificación o registro que el Servicio de Impuestos Internos otorga a cada inmueble. Es único por comuna y está compuesto por dos cifras separadas por un guión, correspondiendo la primera a la manzana o sector y la segunda al inmueble dentro de esa manzana o sector.

Saldo insoluto: Monto que se adeuda de una obligación o crédito. Corresponde al saldo de deuda original, menos las amortizaciones de capital realizadas a una determinada fecha (incluidos prepagos si los hubiere).

Seguro contra terremotos: Es aquel seguro que se contrata con el fin de cubrir el riesgo de los daños que podría provocar un sismo.

Seguro de desgravamen: Es el seguro que se contrata, para que una compañía pague las deudas de una persona con su acreedor, en el caso que la primera fallezca.

Seguro de incendio: Es aquel seguro que se contrata con el fin de cubrir el riesgo de los daños que podría provocar un incendio en la propiedad que se está adquiriendo.

Subsidio. Beneficio que un tercero o el Estado otorga a una persona o empresa.

Subsidio de renovación urbana: Beneficio que se otorga a las personas que adquieren viviendas en un determinado lugar definido como de renovación urbana.

TAB (Tasa Activa Bancaria): Es la tasa de interés promedio, ponderada de captación para operaciones reajustables a 90, 180 y 360 días. Esta tasa también puede ser para operaciones no reajustables.

Tabla de desarrollo: Es una tabla que contiene el calendario de pagos de una deuda determinada, en la cual se especifica la fecha del pago, los componentes de cada uno (amortización e interés) y el saldo insoluto de cada periodo.

Tasa: Es el precio del dinero que cobra quien otorga un préstamo o mutuo. Habitualmente corresponde al interés que se cobra expresado como un porcentaje.

Tasa efectiva: Interés total que se paga, comprendiendo el interés propiamente tal y otros desembolsos asociados al crédito.

Tasa informada: Se utiliza esta denominación para la tasa de emisión a objeto de diferenciarla de la tasa efectiva.

Tasa variable: Tasa de interés que se va modificando en el tiempo, dependiendo de la evolución de ciertas variables.

Tasación: Valor comercial de una propiedad determinado por un especialista en la materia.

Tenedor de letras hipotecarias: Dueño o poseedor de las letras hipotecarias.

Tercero a notificar: Persona que debe designar el deudor para que reciba las notificaciones judiciales en lugar suyo y que produce los mismos efectos como si las recibiera personalmente. Esta persona no tiene ninguna responsabilidad con la deuda.

Título de dominio: Documentos que dan cuenta del historial del inmueble y su estado actual, en cuanto a sus propietarios, traspasos y gravámenes.

Venta de letras hipotecaria: Transferencia o enajenación de las letras de un crédito que se originan en un préstamo. Estas letras se venden en el mercado secundario.